Aanzegging bij schending van de huurovereenkomst (herstel of vertrek)

Aanzegging bij schending van de huurovereenkomst (herstel of vertrek): een praktische handleiding

Een kennisgeving van huurcontractschending of herstel-of-beëindigingsaanzegging is een schriftelijk bericht van een verhuurder aan een huurder waarin een vermeende tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wordt vermeld. Hierin wordt uitgelegd wat van de huurder wordt gevraagd om dit op te lossen, of dat de huurder mogelijk moet vertrekken als het probleem niet wordt verholpen.

Waar het voor dient

Een verhuurder kan deze aanzegging gebruiken wanneer hij of zij van mening is dat een huurder zich niet aan een huurbepaling heeft gehouden, zoals een regel over het pand of het gedrag van de huurder. De aanzegging moet het bezwaar zo duidelijk beschrijven dat de huurder begrijpt wat er is gebeurd en welke reactie wordt gevraagd. De huurder kan de aanzegging gebruiken om het standpunt van de verhuurder te begrijpen en te beslissen welke stappen te ondernemen of welke informatie te verstrekken.

Partijen moeten de regels controleren op de locatie waar het pand zich bevindt voordat zij op een aanzegging afgaan, met name voor vereiste formulering, bezorgmethoden, reactietermijnen of stappen die moeten worden gezet voordat aan een huurder wordt gevraagd te vertrekken. Als het probleem alleen betrekking heeft op onbetaalde huur, is een specifieke sommatie over huur mogelijk passender. Een huuropzegging of aanzegging van niet-verlenging past mogelijk in een andere situatie, zoals het beëindigen van de huur in plaats van te vragen om een bepaald probleem te herstellen.

Wie dit gebruikt

• Een verhuurder die van mening is dat een huurder een huurbepaling heeft geschonden en wil uitleggen hoe het probleem kan worden opgelost.
• Een vastgoedbeheerder die een verhuurder helpt een bezwaar aan een huurder kenbaar te maken.
• Een huurder die een aanzegging heeft ontvangen en de vordering, de gevraagde actie en de reactiedatum moet achterhalen.
• Een verhuurder en huurder die het bezwaar en eventuele stappen die zij bespreken om het op te lossen schriftelijk willen vastleggen.

Vast te stellen voorwaarden

Personen en pand

Identificeer de verhuurder en elke huurder met namen die overeenkomen met de huurovereenkomst, en identificeer het gehuurde pand duidelijk. Controleer de gegevens van de eenheid, het gebouw of het adres zodat de aanzegging niet kan worden verward met een andere huurovereenkomst.

Huurbepaling en vermeende schending

Beschrijf de betrokken huurbepaling en het gedrag of de toestand waarvan de verhuurder zegt dat deze hiermee in strijd is. Vermeld relevante datums en waarneembare feiten, en maak onderscheid tussen wat de afzender weet en wat hij of zij vermoedt of te horen heeft gekregen.

Gevraagd herstel

Vermeld exact welke actie van de huurder wordt gevraagd, zoals het staken van een bepaalde activiteit of het corrigeren van een beschreven toestand. Als er meer dan één stap nodig is, som dan elke stap duidelijk op en geef aan hoe de huurder kan aantonen dat dit is gebeurd.

Reactietermijn en -datum

Vermeld de datum waarvóór de huurder wordt gevraagd te handelen, nadat u hebt nagegaan welke regels voor termijnen en bezorging plaatselijk gelden. Maak duidelijk hoe de datum wordt berekend als de regels of omstandigheden om die toelichting vragen.

Gevolgen en opties

Leg uit wat er volgens de verhuurder kan gebeuren als het probleem niet wordt opgelost, waaronder of de huurder wordt gevraagd te vertrekken. Vermijd formuleringen die suggereren dat de mededeling zelf de huurder verwijdert of een geschil beslecht.

Gevraagd geldbedrag, indien van toepassing

Als de mededeling een bedrag bevat, leg dan uit waar dit voor is en hoe dit is berekend. Voeg geen kosten toe enkel omdat deze in de huurovereenkomst of mededeling staan; controleer of deze in deze situatie kunnen worden gevraagd.

Bewijs van bezorging

Bewaar een kopie van de mededeling en leg vast wanneer, hoe en aan wie deze is bezorgd. Controleer de plaatselijke vereisten voor de bezorging en voor eventuele getuigen, handtekeningen of bewijzen van bezorging.

Het formulier gebruiken

Als het formulier geen geschikte plaats biedt voor de gegevens van het gehuurde pand, de verzochte herstelactie of de reactiedatum, noteer deze dan duidelijk onder “Aanvullende voorwaarden en bepalingen”.

Veelvoorkomende fouten

• Het gebruik van vage beweringen zoals “u heeft de huurovereenkomst geschonden” zonder vermelding van het gedrag, de locatie of de relevante datums. Een huurder heeft voldoende details nodig om de aantijging te begrijpen en hierop te reageren.
• Het eisen van een handeling die geen oplossing biedt voor het vermelde probleem, of het beschrijven van meerdere problemen als één onduidelijke eis. Koppel elke verzochte stap aan een specifieke beweerde tekortkoming.
• Het kiezen van een reactiedatum zonder te controleren hoe de plaatselijke regels dagen tellen of bezorging vereisen. Een datum die helder lijkt, kan alsnog verwarring veroorzaken als de mededeling later aankomt dan verwacht.
• Het toevoegen van vergoedingen, reparatiekosten of andere bedragen zonder uitleg over de grondslag daarvan. Scheid een geldverzoek van de niet-financiële stappen die de huurder wordt gevraagd te zetten.
• De mededeling beschouwen als bewijs dat er een tekortkoming heeft plaatsgevonden of als toestemming om een huurder uit te sluiten, diens eigendommen te verwijderen of nutsvoorzieningen af te sluiten. Houd de mededeling feitelijk en volg de vereiste procedure voor elke volgende stap.
• Het versturen van de mededeling naar de verkeerde persoon of het verkeerde adres, of geen bewijs van bezorging bewaren. Ga na wie er in de huurovereenkomst wordt genoemd en bewaar een gedateerd exemplaar en de bezorgingsgegevens.

Voordat u ondertekent

• Vergelijk de namen en het adres van het pand met de huurovereenkomst en de huidige huurgegevens.
• Controleer de bepaling uit de huurovereenkomst waarop u zich beroept en beschrijf het beweerde gedrag nauwkeurig.
• Maak elke verzochte handeling duidelijk, specifiek en gekoppeld aan de vermelde zorg.
• Bevestig de reactietermijn, de vereiste formulering en de bezorgmethode voor de locatie van het pand.
• Controleer elk geldverzoek en licht het bedrag en het doel ervan toe.
• Verwijder stellingen die u niet kunt onderbouwen en houd de mededeling respectvol en feitelijk.
• Sla een kopie op en plan hoe u de bezorging vastlegt.