Dodatok k nájomnej zmluve

Praktický sprievodca: Dodatok k nájomnej zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve je písomný záznam o zmenách existujúcej nájomnej zmluvy, na ktorých sa prenajímateľ a nájomca dohodli. Uvádza pôvodnú nájomnú zmluvu, pôvodné a nové znenie každého meneného ustanovenia a dátum, od ktorého zmeny nadobúdajú účinnosť.

Na čo slúži

Tento dokument sa používa, keď už nájomná zmluva platí a obe strany chcú zmeniť jej časť bez toho, aby spisovali úplne novú zmluvu. Typickými zmenami sú výška nájomného, dátum splatnosti, povolenie chovať domáce zviera, parkovanie alebo to, kto zodpovedá za určité opravy. Používa sa spolu s pôvodnou zmluvou o nájme bytu, nájomnou zmluvou na komerčné nehnuteľnosti, nájomnou zmluvou na dobu neurčitú s mesačnou výpovednou lehotou, zmluvou o podnájme, zmluvou o nájme parkovacieho miesta alebo zmluvou o nájme skladovacej kóje a mal by sa uchovávať spolu s touto zmluvou.

Použite ho, ak sa strany dohodli na konkrétnej, obmedzenej zmene. Ak chcú nájom predĺžiť na ďalšie obdobie, vhodnejšia môže byť zmluva o predĺžení a obnove nájmu. Ak chcú nájom po vzájomnej dohode ukončiť predčasne, zvyčajne sa lepšie hodí dohoda o vzájomnom ukončení nájmu. Ak sú zmeny také rozsiahle, že z pôvodnej zmluvy zostane len málo, môže byť nová nájomná zmluva prehľadnejšia než dlhý dodatok.

Pred podpisom si overte pravidlá platné v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pravidlá týkajúce sa zmien nájomného, požadovaného znenia, podpisov, lehôt na oznámenie a registrácie nájomných zmlúv sa v jednotlivých krajinách a regiónoch líšia a aj samotná pôvodná zmluva môže určovať, ako ju možno meniť. Ak ide o podstatnú zmenu, komerčný nájom alebo zmenu po nezhode, obráťte sa na kvalifikovaného právnika.

Kto ho používa

• Prenajímateľ a nájomca, ktorí sa počas trvania nájmu dohodnú na zmene nájomného alebo platobných podmienok.
• Nájomca, ktorý dostal povolenie chovať domáce zviera, zriadiť si domácu kanceláriu alebo vykonať úpravu, a chce ho mať písomne zaznamenané.
• Správca nehnuteľnosti, ktorý v mene vlastníka aktualizuje nájomnú zmluvu po tom, ako sa obe strany dohodli na zmene.
• Prenajímateľ komerčných priestorov a podnikateľ ako nájomca, ktorí upravujú podmienky, napríklad povolený spôsob užívania, označenie prevádzky alebo povinnosti údržby.
• Hlavný nájomca a podnájomca, ktorí s potrebným súhlasom menia podmienky podnájmu izby.

Podmienky, na ktorých sa treba dohodnúť

Dátum pôvodnej nájomnej zmluvy

Uveďte dátum uvedený na menenej nájomnej zmluve, aby bolo jasné, ku ktorému dokumentu dodatok patrí. Ak už bola zmluva v minulosti zmenená, uveďte predchádzajúce dodatky v časti „Ďalšie podmienky a ustanovenia“.

Adresa prenajatej nehnuteľnosti

Použite úplnú adresu tak, ako je uvedená v pôvodnej nájomnej zmluve, vrátane čísla jednotky, bytu, parkovacieho miesta alebo skladovacej kóje. Zhoda so znením zmluvy pomáha predísť nejasnostiam o tom, ktorý nájom sa mení.

Menené ustanovenia

Každé ustanovenie označte číslom alebo nadpisom a uveďte jeho pôvodné znenie doslovne alebo ho presne zhrňte. Vymenovanie súčasných ustanovení uľahčí obom stranám presne vidieť, čo sa nahrádza.

Nové znenie týchto ustanovení

Nové znenie napíšte celé, namiesto toho, aby ste zmenu opísali len všeobecne. Uveďte sumy aj s menou, dátumy a prípadné podmienky, aby bolo nové ustanovenie zrozumiteľné samo osebe.

Dátum účinnosti zmien

Uveďte dátum, od ktorého sa uplatňuje nové znenie. Ak jednotlivé zmeny nadobúdajú účinnosť v rôznych dňoch, jasne to uveďte pri každej z nich, aby nebolo pochýb, ktoré znenie v danom čase platí.

Vyhlásenie o nezmenených ustanoveniach

Potvrďte, že všetky ostatné ustanovenia pôvodnej nájomnej zmluvy zostávajú nezmenené. Toto krátke vyhlásenie pomáha predísť neskorším sporom o tom, či dodatok nenahradil väčšiu časť zmluvy, než sa zamýšľalo.

Podpisy a vyhotovenia

Zabezpečte, aby dodatok podpísal každý, kto podpísal pôvodnú nájomnú zmluvu, alebo jeho oprávnený zástupca. Každá strana by si mala ponechať podpísané vyhotovenie a uchovávať ho spolu s pôvodnou zmluvou.

Časté chyby

• Opísať zmenu voľne, napríklad „nájomné sa trochu zvýši“, namiesto uvedenia presného nového znenia. Nejasné formulácie môžu neskôr viesť k rozdielnym výkladom.
• Vynechať dátum pôvodnej nájomnej zmluvy alebo použiť adresu, ktorá sa s ňou nezhoduje. Dodatok by mal jednoznačne odkazovať na jednu konkrétnu zmluvu.
• Zabudnúť uviesť, odkedy zmeny platia. Bez dátumu účinnosti môže byť nejasné, či sa platba alebo povinnosť riadi pôvodným, alebo novým znením.
• Dať dodatok podpísať len jednému nájomcovi alebo jednému vlastníkovi, hoci pôvodnú zmluvu podpísalo viac osôb. Pred dokončením dodatku si overte, kto so zmenou musí súhlasiť.
• Zmeniť jedno ustanovenie bez kontroly, či naň neodkazujú iné ustanovenia. Nové nájomné alebo dátum môžu ovplyvniť aj zábezpeku, poplatky za omeškanie alebo podmienky predĺženia uvedené inde v zmluve.
• Predpokladať, že je prípustná akákoľvek zmena len preto, že s ňou obe strany súhlasia. Miestne pravidlá môžu niektoré zmeny obmedzovať alebo vyžadovať konkrétne kroky, preto si ich pred podpisom overte.

Pred podpisom

• Porovnajte dátum nájomnej zmluvy, adresu nehnuteľnosti a mená strán s pôvodnou zmluvou.
• Prečítajte si každé menené ustanovenie vedľa jeho nového znenia a overte, či je nové znenie úplné a jasné.
• Skontrolujte správnosť súm, mien a dátumov v novom znení.
• Overte dátum účinnosti a to, či niektorá zmena platí len na obmedzený čas.
• Uistite sa, že všetci, ktorí so zmenou musia súhlasiť, sú uvedení a dodatok podpíšu.
• Overte si miestne pravidlá týkajúce sa zmien nájomného, požadovaného znenia a podpisov. Ak je zmena významná alebo sporná, obráťte sa na kvalifikovaného právnika.