Sprememba najemne pogodbe

Praktični vodnik: Sprememba najemne pogodbe

Sprememba najemne pogodbe je pisni zapis sprememb obstoječe najemne pogodbe, o katerih sta se dogovorila najemodajalec in najemnik. V njej sta navedena prvotna najemna pogodba ter staro in novo besedilo vsake spremenjene določbe, določeno pa je tudi, kdaj spremembe začnejo veljati.

Čemu je namenjen

Ta dokument se uporablja, ko najemna pogodba že velja in želita obe strani spremeniti njen del, ne da bi sklenili povsem novo pogodbo. Običajne spremembe se nanašajo na višino najemnine, datum plačila, dovoljenje za hišnega ljubljenčka, parkiranje ali odgovornost za določena popravila. Uporablja se skupaj s prvotno najemno pogodbo za stanovanjske nepremičnine, pogodbo o najemu poslovnega prostora, mesečno najemno pogodbo, podnajemno pogodbo, pogodbo o najemu parkirnega prostora ali pogodbo o najemu shrambe in jo je treba hraniti skupaj s to pogodbo.

Uporabite jo, ko se stranki dogovorita o konkretni, omejeni spremembi. Če želita najem podaljšati za novo obdobje, je morda primernejše podaljšanje in obnova najemne pogodbe. Če želita najem sporazumno predčasno končati, je običajno ustreznejša sporazumna prekinitev najemne pogodbe. Kadar so spremembe tako obsežne, da od prvotne pogodbe ostane le malo, je nova najemna pogodba lahko jasnejša od dolge spremembe.

Pred podpisom preverite pravila, ki veljajo v kraju, kjer je nepremičnina. Pravila o spremembah najemnine, obveznem besedilu, podpisih, odpovednih rokih in vpisu najemnih pogodb se med državami in regijami razlikujejo, tudi prvotna pogodba pa lahko določa, kako se spreminja. Če je sprememba bistvena, se nanaša na najem poslovnega prostora ali sledi nesoglasju, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.

Kdo ga uporablja

• Najemodajalec in najemnik, ki sta se med trajanjem najema dogovorila za spremembo najemnine ali načina plačila.
• Najemnik, ki je dobil dovoljenje za hišnega ljubljenčka, domačo pisarno ali predelavo in želi, da je to zapisano.
• Upravnik nepremičnine, ki v imenu lastnika posodobi najemno pogodbo, potem ko se obe strani dogovorita o spremembi.
• Najemodajalec poslovnega prostora in poslovni najemnik, ki usklajujeta določbe, kot so dovoljena raba, napisi ali obveznosti vzdrževanja.
• Glavni najemnik in podnajemnik, ki s potrebnim soglasjem spreminjata pogoje podnajema sobe.

Pogoji, o katerih se je treba dogovoriti

Datum prvotne najemne pogodbe

Vnesite datum, naveden na pogodbi, ki se spreminja, da bo jasno, na kateri dokument se sprememba nanaša. Če je bila pogodba že prej spremenjena, prejšnje spremembe navedite v razdelku »Dodatni pogoji in določbe«.

Naslov oddane nepremičnine

Navedite celoten naslov, kot je zapisan v prvotni najemni pogodbi, vključno s številko enote, stanovanja, parkirnega prostora ali shrambe. Usklajenost z besedilom pogodbe pomaga preprečiti zmedo o tem, kateri najem se spreminja.

Določbe, ki se spreminjajo

Vsako določbo označite z njeno številko ali naslovom in staro besedilo citirajte ali ga natančno povzemite. Ko so obstoječe določbe navedene, obe strani lažje vidita, kaj točno se nadomešča.

Novo besedilo teh določb

Nadomestno besedilo zapišite v celoti, namesto da spremembo opišete na splošno. Navedite zneske z valuto, datume in morebitne pogoje, da bo nova določba razumljiva tudi sama zase.

Datum začetka veljavnosti sprememb

Navedite datum, od katerega se uporablja novo besedilo. Če različne spremembe začnejo veljati na različne datume, to jasno navedite za vsako posebej, da ne bo dvoma, katera različica velja v določenem trenutku.

Izjava o nespremenjenih določbah

Potrdite, da vse druge določbe prvotne najemne pogodbe ostajajo nespremenjene. Ta kratka izjava pomaga preprečiti poznejše spore o tem, da je sprememba nadomestila večji del pogodbe, kot je bilo predvideno.

Podpisi in izvodi

Poskrbite, da spremembo podpišejo vsi, ki so podpisali prvotno najemno pogodbo, ali njihovi pooblaščeni zastopniki. Vsaka stranka naj podpisan izvod hrani skupaj s prvotno pogodbo.

Pogoste napake

• Spremembo opisati ohlapno, na primer »najemnina se malo zviša«, namesto da bi zapisali natančno novo besedilo. Nejasne določbe se lahko pozneje razlagajo različno.
• Izpustiti datum prvotne najemne pogodbe ali navesti naslov, ki se z njo ne ujema. Sprememba mora jasno kazati na eno samo, točno določeno najemno pogodbo.
• Pozabiti navesti, kdaj spremembe začnejo veljati. Brez datuma začetka veljavnosti je lahko nejasno, ali plačilo ali obveznost spada pod stare ali nove določbe.
• Dovoliti, da podpiše le en najemnik ali en lastnik, čeprav je prvotno pogodbo podpisalo več oseb. Pred dokončno pripravo spremembe preverite, čigavo soglasje je potrebno.
• Spremeniti eno določbo, ne da bi preverili, ali se nanjo sklicujejo druge. Nova najemnina ali nov datum lahko vplivata tudi na varščino, zamudnine ali pogoje podaljšanja drugje v pogodbi.
• Domnevati, da je vsaka sprememba dovoljena samo zato, ker se obe strani strinjata. Lokalna pravila lahko nekatere spremembe omejujejo ali zahtevajo posebne korake, zato jih preverite pred podpisom.

Pred podpisom

• Datum pogodbe, naslov nepremičnine in imena strank primerjajte s prvotno najemno pogodbo.
• Vsako spremenjeno določbo preberite ob njenem novem besedilu in potrdite, da je nadomestilo popolno in jasno.
• Preverite pravilnost zneskov, valut in datumov v novem besedilu.
• Potrdite datum začetka veljavnosti in ali katera od sprememb velja le določen čas.
• Poskrbite, da so navedeni vsi, katerih soglasje je potrebno, in da bodo spremembo podpisali.
• Preverite lokalna pravila o spremembah najemnine, obveznem besedilu in podpisih. Če je sprememba bistvena ali sporna, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.