Podaljšanje in obnova najemne pogodbe

Praktični vodnik: Podaljšanje in obnova najemne pogodbe

Podaljšanje in obnova najemne pogodbe je pisni zapis o tem, da sta se najemodajalec in najemnik dogovorila, da obstoječi najem traja tudi po sedanjem datumu izteka. V njem sta navedena prvotna najemna pogodba ter nov datum izteka in najemnina, zabeležene pa so tudi druge spremembe za obnovljeno obdobje.

Čemu je namenjen

Ta dokument se uporablja, ko se najem za določen čas izteka, obe strani pa želita, da se nadaljuje. Namesto da bi podpisali povsem novo pogodbo, zapišeta nov datum izteka, najemnino za obnovljeno obdobje in morebitne prilagojene pogoje, preostanek prvotne pogodbe pa se še naprej uporablja. Uporablja se skupaj z obstoječo najemno pogodbo za stanovanjske nepremičnine, pogodbo o najemu poslovnega prostora, pogodbo o najemu parkirnega prostora ali pogodbo o najemu shrambe.

Uporabite ga, ko stranki želita, da se isti najem nadaljuje še nekaj časa. Če želita le spremeniti določeno določbo brez podaljšanja trajanja, je morda primernejša sprememba najemne pogodbe. Če želita najem končati, sta morda ustreznejši sporazumna prekinitev najemne pogodbe ali obvestilo najemnika o prenehanju najema. Kadar se obnovljeni dogovor močno razlikuje od prvotnega, je nova najemna pogodba lahko preglednejša.

Pred podpisom preverite pravila, ki veljajo v kraju, kjer je nepremičnina. Pravila o obnovi, zvišanju najemnine, samodejnem podaljšanju, odpovednih rokih in obveznem besedilu se med državami in regijami razlikujejo, prvotna pogodba pa lahko vsebuje lastne določbe o obnovi. Če gre za najem poslovnega prostora, je sprememba najemnine bistvena ali se stranki ne strinjata, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.

Kdo ga uporablja

• Najemnik, ki želi po izteku pogodbe ostati v stanovanju še eno obdobje za določen čas.
• Najemodajalec, ki obstoječemu najemniku ponuja novo obdobje najema po novi najemnini.
• Poslovni najemnik, ki podaljšuje najem poslovnega prostora, da bi obdržal prostore.
• Upravnik nepremičnine, ki v imenu lastnika pripravlja obnove več najemov.
• Oseba, ki najema parkirni prostor ali shrambo in želi najem nadaljevati še določen čas.

Pogoji, o katerih se je treba dogovoriti

Datum prvotne najemne pogodbe

Vnesite datum, naveden na pogodbi, ki se obnavlja, da bo jasno, na katero pogodbo se obnova nanaša. Če je bila pogodba že prej obnovljena ali spremenjena, prejšnje dokumente navedite v razdelku »Dodatni pogoji in določbe«.

Naslov oddane nepremičnine

Navedite celoten naslov, kot je zapisan v prvotni najemni pogodbi, vključno s številko enote, prostora ali shrambe. Dosledno besedilo pomaga povezati obnovo s pravim najemom.

Sedanji datum izteka najema

Navedite datum, ko bi se najem iztekel brez te obnove. Preverite ga glede na prvotno pogodbo in morebitna prejšnja podaljšanja, da bo začetek obnovljenega obdobja jasen.

Nov datum izteka po obnovi

Zapišite datum, ko se obnovljeno obdobje izteče. Poskrbite, da med sedanjim datumom izteka in začetkom obnovljenega obdobja ni ne vrzeli ne prekrivanja.

Najemnina za obnovljeno obdobje

Navedite znesek najemnine, valuto, pogostost plačil in datum zapadlosti za obnovljeno obdobje. Če se bo najemnina med obnovljenim obdobjem spreminjala, opišite vsako spremembo in od kdaj velja.

Druge spremembe za obnovljeno obdobje

Navedite vse pogoje, ki se bodo razlikovali od prvotne pogodbe, na primer dovoljenje za hišnega ljubljenčka, parkiranje, komunalne storitve ali obveznosti vzdrževanja. Vsako spremembo jasno zapišite in potrdite, da vse druge določbe ostajajo enake.

Pogoste napake

• Pustiti vrzel med sedanjim datumom izteka in obnovljenim obdobjem. Preverite, ali se datumi navezujejo, da bo jasno, da se najem nadaljuje brez prekinitve.
• Navesti novo najemnino brez valute, pogostosti plačil ali datuma zapadlosti. Navedite dovolj podrobnosti, da bosta obe strani plačila izračunali enako.
• Brez preverjanja domnevati, da se varščina, komunalne storitve in drugi dogovori prenesejo. Če se kaj spremeni, to zapišite med drugimi spremembami ali v razdelku »Dodatni pogoji in določbe«.
• Podpisati obnovo, ko se je najem že iztekel, ne da bi uredili vmesno obdobje. Če je prišlo do zamude, opišite, kako se to obdobje obravnava.
• Spregledati določbe o obnovi, ki so že zapisane v prvotni pogodbi. Najprej preberite te določbe, saj lahko vplivajo na to, kako je treba obnovo urediti.
• Zanašati se na domneve o dovoljenem zvišanju najemnine ali odpovednih rokih. Ta pravila se razlikujejo od kraja do kraja, zato pred dogovorom preverite lokalne zahteve.

Pred podpisom

• Datum prvotne pogodbe, naslov nepremičnine in imena strank preverite glede na prvotno najemno pogodbo.
• Preverite sedanji in nov datum izteka ter poskrbite, da se obdobji navezujeta brez vrzeli.
• Preverite znesek najemnine za obnovljeno obdobje, valuto, pogostost plačil in datum zapadlosti.
• Preberite, ali prvotna pogodba vsebuje določbe o obnovi, in jih primerjajte s tem dogovorom.
• Navedite vsako spremembo za obnovljeno obdobje in potrdite, da vse druge določbe ostajajo nespremenjene.
• Preverite lokalna pravila o obnovi, zvišanju najemnine in odpovednih rokih. Če so pogoji bistveni ali sporni, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.