Sporazumna prekinitev najemne pogodbe

Praktični vodnik: Sporazumna prekinitev najemne pogodbe

Sporazumna prekinitev najemne pogodbe je pisni zapis o tem, da sta se najemodajalec in najemnik dogovorila, da najemna pogodba preneha na izbrani datum. V njej je navedena najemna pogodba, določen datum prenehanja ter zabeleženi dogovori o izselitvi, vračilu ključev, končnem obračunu in varščini.

Čemu je namenjen

Ta dokument se uporablja, ko obe strani želita, da najem preneha, pogosto pred prvotnim datumom izteka, in podrobnosti raje uredita pisno. V njem so zabeleženi dogovorjeni datum, način vrnitve nepremičnine ter način obravnave najemnine, stroškov in varščine. Uporablja se skupaj z najemno pogodbo za stanovanjske nepremičnine, pogodbo o najemu poslovnega prostora, mesečno najemno pogodbo, pogodbo o podnajemu sobe ali pogodbo o kratkoročnem in počitniškem najemu, ki jo prekinja.

Uporabite jo, ko se najemodajalec in najemnik oba strinjata, da najem preneha. Če odpoved daje samo najemnik, je morda ustreznejše obvestilo najemnika o prenehanju najema. Če želita stranki pogodbo ohraniti, a spremeniti nekatere določbe, je običajno primernejša sprememba najemne pogodbe. Po izselitvi je mogoče v pismu o vračilu varščine zabeležiti, kako je bila varščina obravnavana.

Pred podpisom preverite pravila, ki veljajo v kraju, kjer je nepremičnina. Pravila o prenehanju najema, končnih pregledih, vračilu varščine in obveznem besedilu se med državami in regijami razlikujejo, prvotna pogodba pa lahko vsebuje lastne določbe o predčasni prekinitvi. Če gre za večje zneske, za najem poslovnega prostora ali če stranki rešujeta spor, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.

Kdo ga uporablja

• Najemnik, ki se mora izseliti prej in ima soglasje najemodajalca za prekinitev pogodbe.
• Najemodajalec, ki želi nepremičnino dobiti nazaj in je dosegel dogovor z najemnikom.
• Poslovni najemnik in najemodajalec, ki prekinjata najem poslovnega prostora pred iztekom.
• Glavni najemnik in podnajemnik, ki sporazumno prekinjata podnajem sobe.
• Upravnik nepremičnine, ki v imenu lastnika beleži dogovorjen predčasni izstop iz najema.

Pogoji, o katerih se je treba dogovoriti

Datum prvotne najemne pogodbe

Vnesite datum, naveden na pogodbi, ki se prekinja, da se bo sporazum jasno skliceval nanjo. Če je bila pogodba spremenjena ali obnovljena, te dokumente navedite v razdelku »Dodatni pogoji in določbe«.

Naslov oddane nepremičnine

Navedite celoten naslov, kot je zapisan v najemni pogodbi, vključno s številko enote ali stanovanja. Tako se prekinitev poveže s pravim najemom.

Dogovorjeni datum prenehanja

Navedite datum, ko najemna pogodba preneha. Poskrbite, da je realen za izselitev in usklajen z zadnjo najemnino ter dogovorom o vračilu ključev.

Dogovor o izselitvi in vračilu ključev

Opišite, kdaj in kako se bo najemnik izselil, v kakšnem stanju naj bo nepremičnina, kdaj bodo vrnjeni ključi in naprave za dostop ter ali bo opravljen končni pregled.

Zadnja najemnina, stroški in varščina

Navedite najemnino, ki se plača do datuma prenehanja, morebitne dogovorjene stroške ali pristojbine ter kako bo obravnavana varščina. Jasni zneski in datumi pomagajo obema stranema, da brez zmede zaključita medsebojne obračune.

Zahtevki, ki se jim odpovedujeta obe stranki

Opišite, katerih zahtevkov posamezna stran ne bo uveljavljala, na primer najemnine po datumu prenehanja. Obseg odpovedi določite natančno in navedite vprašanja, ki ostajajo odprta, na primer škodo, ugotovljeno ob pregledu.

Pogoste napake

• Izbrati datum prenehanja, ne da bi preverili, kdaj se plačuje najemnina. Datum uskladite z zadnjo najemnino, da bo jasno, kaj se dolguje.
• Ne urediti vračila ključev in pregleda. Zapišite čas, kraj in način, da bo mogoče predajo potrditi.
• Zapisati preširoko odpoved zahtevkom, ki nenamerno zajame še odprta vprašanja, kot so škoda ali neplačani računi. Odpoved naj bo konkretna, izjeme pa naštejte.
• Pozabiti navesti, kako bo obravnavana varščina. Navedite, ali bo vrnjena po pregledu in kako bodo pojasnjeni morebitni odbitki.
• Dovoliti, da podpišejo le nekateri najemniki ali lastniki, čeprav je pogodbenih strank več. Preverite, ali so vključeni vsi, katerih soglasje je potrebno.
• Domnevati, da sporazum nadomešča lokalne zahteve za prenehanje najema. Preden se nanj zanesete, preverite pravila, ki veljajo v kraju, kjer je nepremičnina.

Pred podpisom

• Datum prvotne pogodbe, naslov nepremičnine in imena strank preverite glede na najemno pogodbo.
• Preverite, ali se datum prenehanja ujema z zadnjo najemnino in načrtom izselitve.
• Dogovorite se o vračilu ključev, končnem pregledu in stanju nepremičnine ob predaji.
• Ponovno izračunajte zadnjo najemnino, stroške in zneske varščine ter navedite, kako bo vsak plačan.
• Natančno preberite besedilo odpovedi zahtevkom in navedite vprašanja, ki ostajajo odprta.
• Preverite lokalna pravila o prenehanju najema in varščinah. Če gre za visoke zneske ali je zadeva sporna, se posvetujte z usposobljenim pravnikom.