Izmjena i dopuna ugovora o najmu

Praktični vodič: Izmjena i dopuna ugovora o najmu

Izmjena i dopuna ugovora o najmu pisani je zapis promjena koje su najmodavac i najmoprimac sporazumno dogovorili u postojećem ugovoru o najmu. U njoj se navodi izvorni ugovor, stari i novi tekst svake izmijenjene odredbe te datum od kojeg promjene počinju vrijediti.

Čemu služi

Ovaj dokument koristi se kada ugovor o najmu već postoji, a obje strane žele izmijeniti njegov dio bez sastavljanja potpuno novog ugovora. Uobičajene promjene odnose se na iznos najamnine, datum plaćanja, dopuštenje za kućnog ljubimca, parkiranje ili odgovornost za određene popravke. Koristi se zajedno s izvornim ugovorom o najmu stambenog prostora, ugovorom o zakupu poslovnog prostora, mjesečnim ugovorom o najmu, ugovorom o podnajmu, ugovorom o najmu parkirnog mjesta ili ugovorom o najmu skladišnog prostora te ga treba čuvati uz taj ugovor.

Upotrijebite ga kada se strane slažu oko konkretne, ograničene promjene. Ako žele produljiti najam za novo razdoblje, prikladnija bi mogla biti obnova i produljenje ugovora o najmu. Ako žele sporazumno ranije okončati najam, obično je prikladniji sporazumni raskid ugovora o najmu. Kada su promjene toliko opsežne da od izvornog ugovora ostaje malo, novi ugovor o najmu mogao bi biti jasniji od duge izmjene.

Prije potpisivanja provjerite pravila koja vrijede na mjestu gdje se nekretnina nalazi. Pravila o promjeni najamnine, obveznom tekstu, potpisima, otkaznim rokovima i upisu ugovora o najmu razlikuju se među državama i regijama, a i sam izvorni ugovor može propisivati način na koji se smije mijenjati. Ako je promjena znatna, odnosi se na zakup poslovnog prostora ili slijedi nakon nesuglasice, obratite se kvalificiranom odvjetniku.

Tko ga koristi

• Najmodavac i najmoprimac koji su se tijekom trajanja najma dogovorili o promjeni najamnine ili načina plaćanja.
• Najmoprimac koji je dobio dopuštenje za kućnog ljubimca, kućni ured ili preinaku i želi to zabilježiti.
• Upravitelj nekretnine koji u ime vlasnika ažurira ugovor o najmu nakon što su se obje strane složile s promjenom.
• Zakupodavac poslovnog prostora i zakupnik koji prilagođavaju odredbe poput namjene prostora, isticanja natpisa ili obveza održavanja.
• Glavni najmoprimac i podnajmoprimac koji uz potrebnu suglasnost mijenjaju uvjete podnajma sobe.

Uvjeti koje treba dogovoriti

Datum izvornog ugovora o najmu

Unesite datum naveden na ugovoru koji se mijenja kako bi bilo jasno na koji se dokument izmjena odnosi. Ako je ugovor već prije mijenjan, navedite ranije izmjene u odjeljku „Dodatni uvjeti i odredbe“.

Adresa nekretnine u najmu

Upotrijebite punu adresu kako je navedena u izvornom ugovoru, uključujući broj stana, jedinice, parkirnog mjesta ili skladišnog prostora. Usklađenost s tekstom ugovora pomaže izbjeći nejasnoće o tome koji se najam mijenja.

Odredbe koje se mijenjaju

Navedite svaku odredbu po broju ili naslovu te citirajte stari tekst ili ga točno sažmite. Popis postojećih odredbi objema stranama olakšava uvid u to što se točno zamjenjuje.

Novi tekst tih odredbi

Napišite zamjenski tekst u cijelosti umjesto da promjenu opisujete općenito. Navedite iznose s valutom, datume i sve uvjete kako bi se nova odredba mogla razumjeti i samostalno.

Datum stupanja promjena na snagu

Navedite datum od kojeg se primjenjuje novi tekst. Ako različite promjene počinju vrijediti različitih datuma, to jasno navedite za svaku od njih kako ne bi bilo dvojbe o tome koja verzija vrijedi u određenom trenutku.

Izjava o nepromijenjenim odredbama

Potvrdite da sve ostale odredbe izvornog ugovora ostaju nepromijenjene. Ta kratka izjava pomaže spriječiti kasnije sporove o tome je li izmjenom zamijenjeno više ugovora nego što se namjeravalo.

Potpisi i primjerci

Pobrinite se da izmjenu potpišu sve osobe koje su potpisale izvorni ugovor ili njihovi ovlašteni zastupnici. Svaka strana treba čuvati potpisani primjerak uz izvorni ugovor o najmu.

Česte pogreške

• Neodređen opis promjene, primjerice „najamnina se malo povećava“, umjesto točnog novog teksta. Nejasne odredbe kasnije se mogu različito tumačiti.
• Izostavljanje datuma izvornog ugovora ili navođenje adrese koja se s njim ne podudara. Izmjena treba jasno upućivati na jedan određeni ugovor o najmu.
• Propust da se navede od kada promjene vrijede. Bez datuma stupanja na snagu može biti nejasno potpada li neka uplata ili obveza pod stare ili nove uvjete.
• Potpis samo jednog najmoprimca ili jednog vlasnika iako je izvorni ugovor potpisalo više osoba. Prije dovršetka izmjene provjerite tko se s njom mora složiti.
• Mijenjanje jedne odredbe bez provjere upućuju li na nju druge odredbe. Nova najamnina ili novi datum mogu utjecati i na polog, naknade za zakašnjenje ili uvjete obnove na drugim mjestima u ugovoru.
• Pretpostavka da je svaka promjena dopuštena samo zato što se obje strane slažu. Lokalna pravila mogu ograničiti neke promjene ili zahtijevati posebne korake, stoga ih provjerite prije potpisivanja.

Prije potpisivanja

• Usporedite datum ugovora, adresu nekretnine i imena strana s izvornim ugovorom o najmu.
• Pročitajte svaku izmijenjenu odredbu uz njezin novi tekst i provjerite je li zamjena potpuna i jasna.
• Provjerite točnost iznosa, valuta i datuma u novom tekstu.
• Potvrdite datum stupanja na snagu i vrijedi li neka promjena samo ograničeno vrijeme.
• Provjerite jesu li navedene sve osobe koje se moraju složiti s promjenom i hoće li ih sve potpisati.
• Provjerite lokalna pravila o promjeni najamnine, obveznom tekstu i potpisima te se obratite kvalificiranom odvjetniku ako je promjena znatna ili sporna.