Sporazumni raskid ugovora o najmu

Praktični vodič: Sporazumni raskid ugovora o najmu

Sporazumni raskid ugovora o najmu pisani je zapis kojim najmodavac i najmoprimac potvrđuju da su se dogovorili okončati najam na odabrani datum. U njemu se navodi ugovor o najmu, utvrđuje datum prestanka te bilježe dogovori o iseljenju, povratu ključeva, završnom plaćanju i pologu.

Čemu služi

Ovaj dokument koristi se kada obje strane žele da najam prestane, često prije izvornog datuma isteka, i radije pojedinosti uređuju pisanim putem. U njemu se bilježe dogovoreni datum, način predaje nekretnine te način podmirenja najamnine, naknada i pologa. Koristi se zajedno s ugovorom koji se raskida: ugovorom o najmu stambenog prostora, ugovorom o zakupu poslovnog prostora, mjesečnim ugovorom o najmu, ugovorom o podnajmu sobe ili ugovorom o kratkoročnom turističkom najmu.

Upotrijebite ga kada se i najmodavac i najmoprimac slažu da najam prestaje. Ako otkaz daje samo najmoprimac, prikladnija bi mogla biti obavijest najmoprimca o prestanku najma. Ako strane žele zadržati ugovor, ali izmijeniti neke uvjete, obično je prikladnija izmjena i dopuna ugovora o najmu. Nakon iseljenja, pismo o povratu sigurnosnog pologa i specifikaciji odbitaka može zabilježiti kako je postupljeno s pologom.

Prije potpisivanja provjerite pravila koja vrijede na mjestu gdje se nekretnina nalazi. Pravila o prestanku najma, završnim pregledima, povratu pologa i obveznom tekstu razlikuju se među državama i regijama, a izvorni ugovor može sadržavati vlastite odredbe o prijevremenom raskidu. Ako je riječ o znatnim iznosima, zakupu poslovnog prostora ili rješavanju spora, obratite se kvalificiranom odvjetniku.

Tko ga koristi

• Najmoprimac koji se mora ranije iseliti i s najmodavcem je dogovorio raskid ugovora.
• Najmodavac koji želi vratiti nekretninu u posjed i s najmoprimcem je postigao dogovor.
• Poslovni zakupnik i zakupodavac koji raskidaju ugovor o zakupu poslovnog prostora prije isteka.
• Glavni najmoprimac i podnajmoprimac koji sporazumno raskidaju podnajam sobe.
• Upravitelj nekretnine koji u ime vlasnika bilježi dogovoreni prijevremeni prestanak najma.

Uvjeti koje treba dogovoriti

Datum izvornog ugovora o najmu

Unesite datum naveden na ugovoru koji se raskida kako bi bilo jasno na koji se ugovor sporazum odnosi. Ako je ugovor mijenjan ili obnavljan, navedite te dokumente u odjeljku „Dodatni uvjeti i odredbe“.

Adresa nekretnine u najmu

Upotrijebite punu adresu kako je navedena u ugovoru, uključujući broj jedinice ili stana. Time se raskid povezuje s odgovarajućim najmom.

Dogovoreni datum prestanka

Navedite datum na koji ugovor o najmu prestaje. Pobrinite se da je realan za iseljenje i usklađen s dogovorima o posljednjoj najamnini i povratu ključeva.

Dogovori o iseljenju i povratu ključeva

Opišite kada će se i kako najmoprimac iseliti, u kakvom se stanju nekretnina očekuje, kada će se vratiti ključevi i uređaji za pristup te hoće li se obaviti završni pregled.

Posljednja najamnina, naknade i polog

Navedite najamninu koja se plaća do datuma prestanka, sve dogovorene naknade ili troškove te način postupanja s pologom. Jasni iznosi i datumi pomažu objema stranama da zaključe obračune bez nejasnoća.

Zahtjevi kojih se obje strane odriču

Opišite koje zahtjeve svaka strana pristaje ne ostvarivati, primjerice najamninu nakon datuma prestanka. Opseg odricanja neka bude precizan, a navedite i pitanja koja ostaju otvorena, primjerice štetu utvrđenu pri pregledu.

Česte pogreške

• Odabir datuma prestanka bez provjere kada se plaća najamnina. Uskladite datum s posljednjom najamninom kako bi bilo jasno što se duguje.
• Neuređeni dogovori o povratu ključeva i pregledu. Zabilježite vrijeme, mjesto i način kako bi se primopredaja mogla potvrditi.
• Preširoko odricanje od zahtjeva koje nenamjerno obuhvaća i još otvorena pitanja, primjerice štetu ili neplaćene račune. Odricanje neka bude konkretno, a iznimke navedite.
• Propust da se navede što će biti s pologom. Navedite hoće li se vratiti nakon pregleda i kako će se obrazložiti eventualni odbici.
• Potpis samo nekih najmoprimaca ili vlasnika iako je ugovornih strana više. Provjerite jesu li uključene sve osobe koje se moraju složiti.
• Pretpostavka da sporazum zamjenjuje lokalne zahtjeve za prestanak najma. Prije nego što se na njega oslonite, provjerite pravila koja vrijede na mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Prije potpisivanja

• Usporedite datum izvornog ugovora, adresu nekretnine i imena strana s ugovorom o najmu.
• Provjerite odgovara li datum prestanka posljednjoj najamnini i planu iseljenja.
• Dogovorite povrat ključeva, završni pregled i stanje nekretnine koje se očekuje pri primopredaji.
• Ponovno izračunajte posljednju najamninu, naknade i iznose pologa te navedite kako će se svaki od njih podmiriti.
• Pažljivo pročitajte tekst o odricanju od zahtjeva i navedite pitanja koja ostaju otvorena.
• Provjerite lokalna pravila o prestanku najma i pologu te se obratite kvalificiranom odvjetniku ako su iznosi veliki ili je stvar sporna.