Obnova i produljenje ugovora o najmu

Praktični vodič: Obnova i produljenje ugovora o najmu

Obnova i produljenje ugovora o najmu pisani je zapis kojim najmodavac i najmoprimac potvrđuju da se postojeći najam nastavlja i nakon sadašnjeg datuma isteka. U njoj se navodi izvorni ugovor o najmu, utvrđuju novi datum isteka i najamnina te bilježe sve druge promjene za obnovljeno razdoblje.

Čemu služi

Ovaj dokument koristi se kada se bliži istek ugovora o najmu na određeno vrijeme, a obje strane žele da se najam nastavi. Umjesto potpisivanja potpuno novog ugovora, bilježe novi datum isteka, najamninu za obnovljeno razdoblje i eventualno prilagođene uvjete, dok ostatak izvornog ugovora i dalje vrijedi. Koristi se zajedno s postojećim ugovorom o najmu stambenog prostora, ugovorom o zakupu poslovnog prostora, ugovorom o najmu parkirnog mjesta ili ugovorom o najmu skladišnog prostora.

Upotrijebite ga kada strane žele da se isti najam nastavi još neko vrijeme. Ako žele izmijeniti samo određenu odredbu bez produljenja trajanja, prikladnija bi mogla biti izmjena i dopuna ugovora o najmu. Ako žele okončati najam, prikladniji bi mogli biti sporazumni raskid ugovora o najmu ili obavijest najmoprimca o prestanku najma. Kada se obnovljeni dogovor znatno razlikuje od izvornog, novi ugovor o najmu može biti pregledniji.

Prije potpisivanja provjerite pravila koja vrijede na mjestu gdje se nekretnina nalazi. Pravila o obnovi, povećanju najamnine, automatskom produljenju, otkaznim rokovima i obveznom tekstu razlikuju se među državama i regijama, a izvorni ugovor može sadržavati vlastite odredbe o obnovi. Ako je riječ o zakupu poslovnog prostora, ako je promjena najamnine znatna ili se strane ne slažu, obratite se kvalificiranom odvjetniku.

Tko ga koristi

• Najmoprimac koji nakon isteka ugovora želi ostati u stanu još jedno određeno razdoblje.
• Najmodavac koji postojećem najmoprimcu nudi novo razdoblje najma uz novu najamninu.
• Poslovni zakupnik koji produljuje zakup poslovnog prostora kako bi zadržao svoje prostorije.
• Upravitelj nekretnine koji u ime vlasnika priprema obnove za više najmova.
• Osoba koja unajmljuje parkirno mjesto ili skladišni prostor i želi nastaviti najam određeno vrijeme.

Uvjeti koje treba dogovoriti

Datum izvornog ugovora o najmu

Unesite datum naveden na ugovoru koji se obnavlja kako bi bilo jasno da se obnova odnosi upravo na taj ugovor. Ako je ugovor već prije obnavljan ili mijenjan, navedite ranije dokumente u odjeljku „Dodatni uvjeti i odredbe“.

Adresa nekretnine u najmu

Upotrijebite punu adresu kako je navedena u izvornom ugovoru, uključujući broj jedinice, mjesta ili skladišnog prostora. Dosljedan tekst pomaže povezati obnovu s odgovarajućim najmom.

Sadašnji datum isteka najma

Navedite datum na koji bi najam istekao bez ove obnove. Usporedite ga s izvornim ugovorom i eventualnim ranijim produljenjima kako bi početak obnovljenog razdoblja bio jasan.

Novi datum isteka nakon obnove

Upišite datum isteka obnovljenog razdoblja. Pobrinite se da između sadašnjeg datuma isteka i početka obnovljenog razdoblja nema ni praznine ni preklapanja.

Najamnina za obnovljeno razdoblje

Navedite iznos najamnine, valutu, učestalost plaćanja i datum dospijeća za obnovljeno razdoblje. Ako će se najamnina mijenjati tijekom obnovljenog razdoblja, opišite svaku promjenu i od kada se primjenjuje.

Ostale promjene za obnovljeno razdoblje

Navedite sve uvjete koji će se razlikovati od izvornog ugovora, primjerice dopuštenje za kućnog ljubimca, parkiranje, režije ili obveze održavanja. Svaku promjenu jasno opišite i potvrdite da sve ostale odredbe vrijede kao i prije.

Česte pogreške

• Ostavljanje praznine između sadašnjeg datuma isteka i obnovljenog razdoblja. Provjerite nastavljaju li se datumi jedan na drugi kako bi bilo jasno da najam traje bez prekida.
• Navođenje nove najamnine bez valute, učestalosti plaćanja ili datuma dospijeća. Navedite dovoljno pojedinosti kako bi obje strane jednako izračunale iznose.
• Pretpostavka da se polog, režije i drugi dogovori prenose bez provjere. Ako se išta mijenja, zabilježite to među ostalim promjenama ili u odjeljku „Dodatni uvjeti i odredbe“.
• Potpisivanje obnove nakon što je najam već istekao, bez uređenja razdoblja između. Ako je došlo do kašnjenja, opišite kako se tretira to razdoblje.
• Previđanje odredbi o obnovi koje već postoje u izvornom ugovoru. Najprije pročitajte te odredbe jer one mogu utjecati na način na koji treba urediti obnovu.
• Oslanjanje na pretpostavke o dopuštenim povećanjima najamnine ili otkaznim rokovima. Ta se pravila razlikuju ovisno o mjestu, stoga prije dogovora provjerite lokalne zahtjeve.

Prije potpisivanja

• Usporedite datum izvornog ugovora, adresu nekretnine i imena strana s izvornim ugovorom o najmu.
• Provjerite sadašnji i novi datum isteka te nastavljaju li se razdoblja jedno na drugo bez praznine.
• Provjerite iznos obnovljene najamnine, valutu, učestalost plaćanja i datum dospijeća.
• Pročitajte eventualne odredbe o obnovi u izvornom ugovoru i usporedite ih s ovim dokumentom.
• Navedite svaku promjenu za obnovljeno razdoblje i potvrdite da sve ostale odredbe ostaju nepromijenjene.
• Provjerite lokalna pravila o obnovi, povećanju najamnine i otkaznim rokovima te se obratite kvalificiranom odvjetniku ako su uvjeti značajni ili sporni.