Accordo di Modifica della Locazione

Guida pratica: Accordo di Modifica della Locazione

L’Accordo di Modifica della Locazione è un documento scritto che registra le modifiche che locatore e conduttore concordano di apportare a un contratto di locazione già in essere. Identifica il contratto originale, riporta la formulazione precedente e quella nuova di ciascuna clausola modificata e indica da quando le modifiche hanno effetto.

A cosa serve

Si usa questo documento quando una locazione è già in corso ed entrambe le parti vogliono modificarne una parte senza redigere un contratto completamente nuovo. Le modifiche tipiche riguardano l’importo del canone, la data di pagamento, il permesso di tenere un animale, l’uso del parcheggio o la ripartizione di determinate riparazioni. Si utilizza insieme al contratto originale, che si tratti di un Contratto di Locazione Residenziale, di un Contratto di Locazione per Immobile Commerciale, di un Contratto di locazione mensile, di un Contratto di Sublocazione di Stanza, di un Contratto di Locazione per Posto Auto e Autorimessa o di un Contratto di Locazione di Box e Unità di Deposito, e va conservato insieme a esso.

Lo usi quando le parti sono d’accordo su una modifica specifica e circoscritta. Se le parti intendono prolungare la locazione per un nuovo periodo, può essere più adatto un Accordo di Rinnovo e Proroga della Locazione. Se vogliono chiudere anticipatamente la locazione di comune accordo, di solito è più indicato un Accordo di Risoluzione Consensuale della Locazione. Quando le modifiche sono così ampie che del contratto originale resta ben poco, un nuovo contratto può risultare più chiaro di una lunga modifica.

Prima di firmare, verifichi le regole applicabili nel luogo in cui si trova l’immobile. Le norme su variazioni del canone, formulazione richiesta, firme, periodi di preavviso e registrazione dei contratti di locazione variano da un Paese e da una regione all’altra, e il contratto originale può a sua volta stabilire come può essere modificato. Se la modifica è sostanziale, riguarda una locazione commerciale o segue un disaccordo, si rivolga a un avvocato qualificato.

Chi lo usa

• Un locatore e un conduttore che concordano di modificare il canone o le modalità di pagamento nel corso della locazione.
• Un conduttore che ha ottenuto il permesso di tenere un animale, di adibire una parte dell’abitazione a ufficio o di eseguire un intervento e vuole che ciò risulti per iscritto.
• Un amministratore immobiliare che aggiorna un contratto di locazione per conto del proprietario dopo che entrambe le parti hanno concordato una modifica.
• Un locatore commerciale e un conduttore che esercita un’attività e adeguano condizioni come l’uso consentito, l’insegna o gli obblighi di manutenzione.
• Un conduttore principale e un subconduttore che modificano le condizioni della sublocazione di una stanza con il consenso necessario.

Condizioni da concordare

Data del contratto di locazione originale

Inserisca la data riportata sul contratto che viene modificato, così la modifica si collega chiaramente al documento corretto. Se il contratto è già stato modificato in precedenza, menzioni le modifiche precedenti in «Termini e Disposizioni Aggiuntive».

Indirizzo dell’immobile locato

Utilizzi l’indirizzo completo così come compare nel contratto originale, compreso l’eventuale numero di interno, appartamento, posto auto o box. Riprendere la formulazione del contratto aiuta a evitare dubbi su quale locazione venga modificata.

Clausole modificate

Identifichi ciascuna clausola con il suo numero o titolo e ne citi la formulazione precedente o la riassuma fedelmente. Elencare le condizioni esistenti permette a entrambe le parti di vedere con esattezza che cosa viene sostituito.

Nuova formulazione delle clausole

Scriva per intero il nuovo testo invece di descrivere la modifica in termini generici. Indichi gli importi con la relativa valuta, le date ed eventuali condizioni, in modo che la nuova clausola si possa leggere da sola.

Data di efficacia delle modifiche

Indichi la data a partire dalla quale si applica la nuova formulazione. Se le diverse modifiche decorrono da date diverse, lo specifichi chiaramente per ciascuna, così non ci saranno dubbi su quale versione si applichi in un dato momento.

Dichiarazione sulle clausole invariate

Confermi che tutte le altre condizioni del contratto originale restano invariate. Questa breve dichiarazione aiuta a prevenire future contestazioni secondo cui la modifica avrebbe sostituito una parte del contratto più ampia di quanto previsto.

Firme e copie

Si assicuri che la modifica sia firmata da tutti coloro che hanno firmato il contratto originale o da un loro rappresentante autorizzato. Ciascuna parte dovrebbe conservare una copia firmata insieme al contratto originale.

Errori comuni

• Descrivere la modifica in modo approssimativo, ad esempio «il canone aumenta un po’», invece di scrivere la nuova formulazione esatta. Condizioni vaghe possono dare luogo in seguito a interpretazioni diverse.
• Omettere la data del contratto originale o usare un indirizzo che non corrisponde a quello del contratto. La modifica dovrebbe riferirsi chiaramente a un unico contratto specifico.
• Dimenticare di indicare da quando decorrono le modifiche. Senza una data di efficacia, può non essere chiaro se un pagamento o un obbligo rientri nelle vecchie o nelle nuove condizioni.
• Far firmare un solo conduttore o un solo proprietario quando il contratto originale è stato firmato da più persone. Verifichi chi deve dare il proprio consenso prima di finalizzare la modifica.
• Modificare una clausola senza controllare se altre clausole vi fanno riferimento. Un nuovo canone o una nuova data possono incidere anche sul deposito, sulle penali per ritardo o sulle condizioni di rinnovo previste altrove nel contratto.
• Dare per scontato che qualsiasi modifica sia ammessa solo perché entrambe le parti sono d’accordo. Le regole locali possono limitare alcune modifiche o richiedere particolari adempimenti, quindi le verifichi prima di firmare.

Prima di firmare

• Confronti la data del contratto, l’indirizzo dell’immobile e i nomi delle parti con il contratto originale.
• Legga ogni clausola modificata accanto alla nuova formulazione e verifichi che la sostituzione sia completa e chiara.
• Controlli che importi, valute e date nella nuova formulazione siano corretti.
• Verifichi la data di efficacia e se qualche modifica si applica solo per un periodo limitato.
• Si assicuri che tutte le persone che devono approvare la modifica siano indicate e la firmino.
• Controlli le regole locali su variazioni del canone, formulazione richiesta e firme, e si rivolga a un avvocato qualificato se la modifica è rilevante o contestata.