Piano di Rientro per Canoni Arretrati

Guida pratica: Piano di Rientro per Canoni Arretrati

Il Piano di Rientro per Canoni Arretrati è un accordo scritto tra locatore e conduttore per saldare a rate i canoni scaduti e non pagati. Riporta l’importo dovuto, il calendario dei pagamenti, il canone corrente e che cosa accade se una rata non viene pagata.

A cosa serve

Si ricorre a questo accordo quando il conduttore è rimasto indietro con il canone ed entrambe le parti preferiscono un piano di recupero strutturato a una contestazione immediata. Di solito viene preparato insieme a un contratto già in essere, che si tratti di un Contratto di Locazione Residenziale, di un Contratto di Locazione per Immobile Commerciale o di un Contratto di locazione mensile, e spesso fa seguito a un Avviso di 3 o 14 giorni di pagamento del canone o rilascio dell'immobile. Il piano registra ciò che le parti hanno concordato; non stabilisce se gli arretrati richiesti siano corretti.

Lo usi quando le parti concordano sull’importo dovuto e vogliono ripartirne il rimborso nel tempo mentre la locazione prosegue. Se è l’importo stesso a essere contestato, può essere necessario prima riconciliare le rispettive registrazioni. Se la locazione sta per concludersi, potrebbe essere più adatto un documento diverso, come un accordo transattivo o un accordo per il rilascio dell’immobile.

Le regole su canoni arretrati, avvisi, piani di pagamento e cessazione della locazione variano da un Paese e da una regione all’altra, e in alcuni luoghi esistono requisiti specifici su come il locatore può agire dopo un mancato pagamento. Verifichi le regole applicabili nel luogo in cui si trova l’immobile e si rivolga a un avvocato qualificato se gli arretrati sono consistenti o la locazione è a rischio.

Chi lo usa

• Un locatore di immobile residenziale che vuole recuperare i canoni arretrati senza perdere un conduttore affidabile.
• Un conduttore rimasto indietro con i pagamenti che vuole un calendario realistico per mettersi in pari.
• Un locatore commerciale e un conduttore che esercita un’attività che concordano un piano di rientro dopo un periodo di affari fiacchi.
• Un amministratore immobiliare o un’agenzia di locazione che registra un piano per conto del proprietario.
• Più conduttori che rispondono insieme del canone e hanno bisogno di un unico piano chiaro per l’importo arretrato.

Condizioni da concordare

Indirizzo dell’immobile locato

Identifichi l’immobile con lo stesso indirizzo che compare nel contratto di locazione. Indichi anche il numero di interno o di appartamento, così il piano si riferisce chiaramente alla locazione giusta.

Totale dei canoni arretrati

Indichi l’importo complessivo scaduto, la valuta e i periodi a cui si riferisce, ad esempio mesi specifici. Si assicuri che entrambe le parti abbiano verificato la cifra rispetto alle registrazioni dei canoni e agli eventuali pagamenti parziali già effettuati.

Importi e scadenze delle rate

Elenchi ogni rata, la relativa scadenza e la data dell’ultimo pagamento. Scelga un calendario che il conduttore possa realisticamente rispettare e indichi come devono essere effettuati i pagamenti e a chi devono essere inviati.

Canone corrente durante il piano

Chiarisca che il canone ordinario resta dovuto in base al contratto di locazione, in aggiunta alle rate. Indichi l’importo ordinario e la scadenza, così il conduttore non confonde una rata del piano con il pagamento del canone.

Conseguenze di un mancato pagamento

Descriva i passi concordati se una rata o il canone ordinario vengono pagati in ritardo, ad esempio un sollecito scritto, un periodo per mettersi in pari o il diritto del locatore di porre fine al piano. Verifichi i requisiti locali prima di descrivere qualsiasi avviso o iniziativa che riguardi la locazione stessa.

Penali, interessi e altre condizioni

Se le parti concordano che durante il piano non verranno applicate penali per ritardo, o che si applicano altri oneri, lo descriva in «Termini e Disposizioni Aggiuntive». Le regole sugli oneri per ritardato pagamento del canone variano da luogo a luogo.

Errori comuni

• Riportare una cifra di arretrati che il conduttore non ha verificato. Riconcili l’importo con le registrazioni dei canoni e le ricevute prima che una delle parti firmi.
• Fissare rate che il conduttore non può permettersi in aggiunta al canone ordinario. Un piano irrealistico rischia di fallire in fretta e di portare a un’ulteriore controversia.
• Lasciare poco chiaro se un pagamento va imputato agli arretrati o al canone corrente. Indichi come verrà imputato ciascun pagamento.
• Descrivere conseguenze di un mancato pagamento che vanno oltre quanto consentito dalle regole locali. Verifichi i requisiti locali prima di inserire iniziative che incidono sulla locazione.
• Indicare un solo conduttore quando nel contratto ne figurano diversi. Includa tutti coloro che rispondono del canone, oppure spieghi perché firmano solo alcuni.
• Non tenere traccia dei pagamenti effettuati in base al piano. Concordi come verranno fornite ricevute o conferme per ciascuna rata.

Prima di firmare

• Confronti l’indirizzo dell’immobile e i nomi di tutti i locatori e conduttori con il contratto di locazione.
• Ricalcoli gli arretrati ed elenchi i periodi a cui si riferiscono.
• Verifichi che la somma delle rate corrisponda all’intero importo arretrato e che il calendario termini in una data precisa.
• Confermi l’importo e la scadenza del canone ordinario che restano dovuti durante il piano.
• Riesamini le condizioni relative ai mancati pagamenti e controlli le regole locali su avvisi e questioni locative.
• Concordi le modalità di pagamento e come verrà confermato ciascun pagamento, e si assicuri che ogni parte conservi una copia firmata.