賃貸借契約変更契約書

実用ガイド：賃貸借契約変更契約書

賃貸借契約変更契約書は、既存の賃貸借契約について賃貸人と賃借人が合意した変更内容を記録する書面です。元の賃貸借契約を特定し、変更する各条項の旧文言と新文言を示したうえで、変更の効力発生日を記載します。

書類の目的

すでに賃貸借契約が結ばれており、双方が契約書全体を作り直すことなくその一部を変更したい場合に使用します。典型的な変更には、賃料の額、支払日、ペットの飼育許可、駐車場の取り決め、特定の修繕を誰が負担するかなどがあります。変更対象となる元の「居住用賃貸借契約書」、「商業用不動産賃貸契約書」、「月極賃貸借契約書」、「部屋の転貸借契約書」、「駐車スペース・ガレージ賃貸借契約書」または「トランクルーム・収納スペース賃貸契約書」とあわせて使用し、その契約書と一緒に保管してください。

当事者が特定の限られた変更について合意している場合に使用してください。新たな期間について賃貸借を延長したい場合は、「賃貸借契約更新・期間延長合意書」のほうが適している場合があります。合意により賃貸借を早期に終了させたい場合は、通常「賃貸借契約合意解除契約書」のほうが適切です。変更が広範に及び、元の契約内容がほとんど残らない場合は、長い変更契約書よりも新しい賃貸借契約書を作成したほうが分かりやすいことがあります。

署名する前に、物件所在地の規則を確認してください。賃料の変更、必要な文言、署名、通知期間、賃貸借の登記に関する規則は国や地域によって異なり、元の賃貸借契約書にも変更方法が定められている場合があります。変更の内容が大きい場合、事業用の賃貸借に関わる場合、または意見の対立を経た変更である場合は、資格を有する弁護士に相談してください。

利用する人

• 契約期間の途中で賃料や支払方法の変更に合意した賃貸人と賃借人。
• ペットの飼育、在宅での事務所利用、または改装の許可を得て、その内容を記録しておきたい賃借人。
• 双方が変更に合意した後、所有者に代わって賃貸借契約を更新する不動産管理者。
• 使用目的、看板、維持管理の義務などの条件を調整する事業用物件の賃貸人と事業者である賃借人。
• 必要な同意を得たうえで、部屋の転貸借の条件を変更する転貸人と転借人。

決めておく条件

元の賃貸借契約の日付

変更契約がどの契約書に付随するものかが明確になるよう、変更対象となる賃貸借契約書に記載された日付を記入してください。過去にも変更が行われている場合は、以前の変更について「追加条項および規定」に記載してください。

賃貸物件の住所

部屋番号、駐車スペース番号、トランクルーム番号なども含め、元の賃貸借契約書に記載されているとおりの完全な住所を使用してください。契約書の表記に合わせることで、どの賃貸借が変更されるのかについて混乱を防ぎやすくなります。

変更される条項

各条項を番号または見出しで特定し、旧文言を引用するか正確に要約してください。現行の条項を列挙しておくと、何が置き換えられるのかを双方が正確に把握しやすくなります。

変更後の条項の文言

変更内容を大まかに説明するのではなく、置き換える文言を全文で記載してください。新しい条項だけを読んでも内容が分かるよう、金額と通貨、日付、条件をすべて記載してください。

変更の効力発生日

新しい文言が適用される日付を記載してください。変更ごとに開始日が異なる場合は、ある時点でどちらの内容が適用されるのか疑いが生じないよう、それぞれについて明記してください。

変更されない条項に関する記載

元の賃貸借契約のその他の条項はすべて変更なく存続することを確認してください。この短い記載により、変更契約が意図した以上に契約内容を置き換えたという後日の争いを防ぎやすくなります。

署名および写し

元の賃貸借契約書に署名した全員、またはその正当な権限を有する代理人が変更契約書に署名するようにしてください。各当事者は、署名済みの写しを元の賃貸借契約書と一緒に保管してください。

よくある間違い

• 正確な新しい文言を書かずに、「賃料を少し上げる」のように変更を曖昧に記載すること。曖昧な条件は、後に異なる解釈を生むおそれがあります。
• 元の賃貸借契約の日付を記載しない、または契約書と一致しない住所を使用すること。変更契約書は、特定の一つの賃貸借契約を明確に指すものであるべきです。
• 変更の開始時期を記載し忘れること。効力発生日がないと、ある支払いや義務が旧条件と新条件のどちらに基づくのかが不明確になるおそれがあります。
• 元の賃貸借契約に複数人が署名しているのに、賃借人の一人や所有者の一人だけが署名すること。変更契約を確定する前に、誰の合意が必要かを確認してください。
• 他の条項がその条項を参照しているかを確認せずに、一つの条項だけを変更すること。新しい賃料や日付は、契約書の他の箇所にある敷金、遅延損害金、更新条件にも影響する場合があります。
• 双方が合意していれば、どのような変更でも認められると考えること。現地の規則によって一部の変更が制限されたり、特定の手続きが必要になったりする場合があるため、署名前に確認してください。

署名する前に

• 契約日、物件の住所、当事者の氏名を元の賃貸借契約書と照らし合わせてください。
• 変更される各条項と新しい文言を並べて読み、置き換えが完全かつ明確であることを確認してください。
• 新しい文言に含まれる金額、通貨、日付に誤りがないか確認してください。
• 効力発生日と、期間限定で適用される変更があるかどうかを確認してください。
• 変更に合意する必要がある全員の氏名が記載され、全員が署名することを確認してください。
• 賃料の変更、必要な文言、署名に関する現地の規則を確認し、変更が重要な場合や争いがある場合は資格を有する弁護士に相談してください。