Izmena ugovora o zakupu

Praktični vodič: Izmena ugovora o zakupu

Izmena ugovora o zakupu jeste pisani zapis o izmenama postojećeg ugovora o zakupu oko kojih su se stanodavac i zakupac saglasili. U njoj se navodi prvobitni ugovor, iznosi staru i novu formulaciju svake izmenjene odredbe i utvrđuje kada izmene stupaju na snagu.

Čemu služi

Ovaj dokument se koristi kada ugovor o zakupu već postoji, a obe strane žele da izmene njegov deo bez sastavljanja potpuno novog ugovora. Uobičajene izmene odnose se na iznos zakupnine, datum plaćanja, dozvolu za držanje kućnog ljubimca, parkiranje ili odgovornost za određene popravke. Koristi se uz prvobitni ugovor o zakupu stambenog prostora, ugovor o zakupu poslovnog prostora, mesečni ugovor o zakupu, ugovor o podzakupu, ugovor o zakupu parking mesta ili ugovor o zakupu skladišnog prostora i treba ga čuvati zajedno sa tim ugovorom.

Koristite ga kada se strane saglase o konkretnoj, ograničenoj izmeni. Ako žele da produže zakup na novi period, primerenije može biti obnavljanje i produženje ugovora o zakupu. Ako žele da sporazumno prevremeno okončaju zakup, obično je prikladniji sporazumni raskid ugovora o zakupu. Kada su izmene toliko obimne da od prvobitnog ugovora ostaje malo, novi ugovor o zakupu može biti jasniji od opsežne izmene.

Pre potpisivanja proverite pravila koja važe na mestu gde se nekretnina nalazi. Pravila o promeni zakupnine, obaveznoj formulaciji, potpisima, rokovima za obaveštenje i registraciji ugovora o zakupu razlikuju se među državama i regionima, a i sam prvobitni ugovor može da propisuje način na koji se menja. Ako je izmena značajna, odnosi se na zakup poslovnog prostora ili usledi nakon nesuglasice, obratite se kvalifikovanom pravniku.

Ko ga koristi

• Stanodavac i zakupac koji su se saglasili da tokom trajanja zakupa promene zakupninu ili način plaćanja.
• Zakupac koji je dobio dozvolu za kućnog ljubimca, kućnu kancelariju ili preuređenje i želi da to bude zabeleženo.
• Upravnik nekretnine koji u ime vlasnika ažurira ugovor o zakupu nakon što se obe strane saglase o izmeni.
• Zakupodavac poslovnog prostora i zakupac preduzetnik koji usklađuju odredbe kao što su dozvoljena namena, isticanje natpisa ili obaveze održavanja.
• Glavni zakupac i podzakupac koji uz potrebnu saglasnost menjaju uslove ugovora o podzakupu sobe.

Uslovi koje treba dogovoriti

Datum prvobitnog ugovora o zakupu

Unesite datum naveden na ugovoru koji se menja kako bi bilo jasno na koji se dokument izmena odnosi. Ako je ugovor već ranije menjan, navedite ranije izmene u odeljku „Dodatni uslovi i odredbe”.

Adresa nekretnine koja se zakupljuje

Navedite punu adresu onako kako je upisana u prvobitnom ugovoru, uključujući broj jedinice, stana, parking mesta ili skladišnog prostora. Usklađenost sa formulacijom iz ugovora pomaže da se izbegne zabuna o tome koji se zakup menja.

Odredbe koje se menjaju

Označite svaku odredbu njenim brojem ili naslovom i citirajte staru formulaciju ili je verno sažmite. Kada su postojeće odredbe navedene, obema stranama je lakše da vide šta se tačno zamenjuje.

Nova formulacija tih odredbi

Napišite novu formulaciju u celosti umesto da izmenu opisujete uopšteno. Navedite iznose sa valutom, datume i eventualne uslove kako bi nova odredba bila razumljiva i sama za sebe.

Datum stupanja izmena na snagu

Navedite datum od kog se primenjuje nova formulacija. Ako različite izmene počinju da važe različitih datuma, jasno to navedite za svaku od njih kako ne bi bilo sumnje koja verzija važi u određenom trenutku.

Izjava o odredbama koje se ne menjaju

Potvrdite da sve ostale odredbe prvobitnog ugovora ostaju nepromenjene. Ova kratka izjava pomaže da se kasnije izbegnu sporovi o tome da je izmenom zamenjen veći deo ugovora nego što je bilo nameravano.

Potpisi i primerci

Postarajte se da izmenu potpišu svi koji su potpisali prvobitni ugovor ili njihovi ovlašćeni zastupnici. Svaka strana treba da čuva potpisan primerak zajedno sa prvobitnim ugovorom.

Česte greške

• Neodređeno opisivanje izmene, na primer „zakupnina se malo povećava”, umesto navođenja tačne nove formulacije. Nejasne odredbe kasnije mogu da se tumače na različite načine.
• Izostavljanje datuma prvobitnog ugovora ili navođenje adrese koja se ne poklapa sa njim. Izmena treba jasno da upućuje na jedan određeni ugovor o zakupu.
• Propust da se navede od kada izmene važe. Bez datuma stupanja na snagu može biti nejasno da li se neka uplata ili obaveza ravna po starim ili novim odredbama.
• Potpis samo jednog zakupca ili jednog vlasnika iako je prvobitni ugovor potpisalo više lica. Pre konačnog sastavljanja izmene proverite čija je saglasnost potrebna.
• Menjanje jedne odredbe bez provere da li se druge odredbe pozivaju na nju. Nova zakupnina ili novi datum mogu uticati i na depozit, zatezne naknade ili uslove obnavljanja na drugim mestima u ugovoru.
• Pretpostavka da je svaka izmena dozvoljena samo zato što se obe strane slažu. Lokalna pravila mogu da ograniče neke izmene ili da zahtevaju određene korake, pa ih proverite pre potpisivanja.

Pre potpisivanja

• Uporedite datum ugovora, adresu nekretnine i imena strana sa prvobitnim ugovorom o zakupu.
• Pročitajte svaku izmenjenu odredbu uporedo sa njenom novom formulacijom i potvrdite da je zamena potpuna i jasna.
• Proverite tačnost iznosa, valuta i datuma u novoj formulaciji.
• Potvrdite datum stupanja na snagu i da li neka izmena važi samo određeno vreme.
• Postarajte se da svi čija je saglasnost potrebna budu navedeni i da potpišu izmenu.
• Proverite lokalna pravila o promeni zakupnine, obaveznoj formulaciji i potpisima. Ako je izmena značajna ili sporna, obratite se kvalifikovanom pravniku.