商業不動產租賃協議書

商業不動產租賃協議書：實務指南

商業不動產租賃協議書記載為營業或其他商業用途，租賃不動產全部或一部分的條款。它有助於出租人與承租人將雙方的共識以書面記載，包括空間、租金、租賃期間及責任。

用途

當出租人將商業空間出租給承租人時（例如辦公室、店面、工作室或其他營業處所），請使用本文件。請清楚描述不動產，包括承租人可使用的區域、固定設施或共用設施。如果要租賃住宅內的房間，住宅租賃協議書可能會更適合。

在準備協議之前，請決定空間的使用方式、承租人何時可以進駐、租金與其他費用的處理方式，以及由誰負責維修與保養。將重要的例外情況或安排以書面記載，包括雙方同意在「其他條款與規定」下增訂的條款。

書面協議有助於雙方在租賃期間參考相同的條款。各國與各地區關於簽署、見證人、公證、登記、預告期間及必要用語的規則各不相同，因此當涉及重大權益時，請檢查當地規定或諮詢合格的律師。

使用者

• 將辦公室、店面或其他營業處所出租給公司的不動產所有人。
• 向私人出租人承租空間的小型企業。
• 向另一家公司或不動產所有人承租商業處所的公司。
• 協議使用共用區域（例如走廊、裝卸區或停車場）的出租人與承租人。
• 記錄新商業租賃之約定租金、維修、出入或裝潢安排的承租人與出租人。

須決定的條款

不動產與許可用途

標明地點與實際承租的確切空間，包括所附的固定設施、倉儲空間或共用區域。說明預定的營業用途，以及任何限制或需經出租人同意的用途。

租賃期間與交付使用

寫明開始日期、結束日期（若有），以及承租人何時可以進駐使用。如果雙方預期展延或續約，請說明雙方將如何協商並記錄，不要讓彼此的期望停留在未明說的狀態。

租金與付款

載明租金金額、幣別、到期日、付款方式與款項應匯至何處。說明租賃期間內雙方同意的租金變動，以及雙方將如何確認。

押金

記錄押金金額、可用於哪些用途，以及租賃結束後將如何及何時退還或結算。約定如何說明與記錄任何扣款。

其他不動產相關費用

列出由誰支付公用事業費用、大樓服務費、維護費或其他使用相關費用，並說明分攤費用的計算方式。避免僅使用「所有費用」等籠統詞彙卻未說明涵蓋範圍。

修繕與維護

明定由哪一方負責日常清潔、簡易維護、建物設備系統與修繕。說明承租人應如何回報問題，以及雙方將如何協調施工時的進出。

空間變更

說明承租人是否可安裝招牌、設備、隔間或其他改良設施，以及是否需事先取得許可。說明租賃結束時必須移除或復原的項目。

出入、租賃結束與交接

說明出租人進入租賃處所的方式、預期需要多少協調，以及遷出時鑰匙與物品的處理方式。說明任何一方如何提出提前終止租賃，以及雙方預定遵循的預告期間或程序，並以符合當地規定為前提。

常見錯誤

• 當承租人僅承租某個套房、樓層、房間或指定區域時，卻只描述大樓地址。應附上或參照對承租空間與共用區域的清晰描述。
• 許可用途約定模糊。營業活動可能影響大樓營運或需要取得核准，因此請明定約定的用途，並釐清日後擬變更用途時將如何處理。
• 未附上幣別、到期日或付款指示就填寫租金數字。即使雙方對金額達成共識，這仍可能導致不同的理解。
• 未說明由哪一方支付公用事業費用、大樓服務費或共用區域維護費。請具體指出成本並說明承租人的分攤方式。
• 未以書面約定便將押金視為最後一個月的租金。確保約定的用途、會計處理與退還程序清晰明確。
• 誤以為租賃處所供營業使用，承租人便可進行改建或安裝招牌。應將許可、付款與租賃結束時的復原安排以書面載明。
• 未檢查通用終止或預告文字是否符合雙方的情況與當地規定，便直接使用。

簽署前

• 確認不動產描述與承租人將使用的空間相符。
• 檢查每一位出租人與承租人的名稱是否正確，且代表公司簽署的人員已獲授權。
• 一併檢視租金、幣別、付款日期、押金與其他不動產相關費用。
• 仔細閱讀許可用途、修繕、改建、出入與交接條款。
• 以清楚的文字加入雙方約定的例外或特別安排，並刪除雙方不理解的文字。
• 檢查關於簽署、見證人、公證、登記、預告期間或規定文字的當地規定；如有需要，請諮詢合格律師。